Hello les juristes en herbe !
Je me demandais, en dehors des bases genre la loi Carrez et les diagnostics obligatoires, quels sont les autres aspects du droit immo qui vous semblent incontournables pour tout futur proprio ? Genre, les subtilités des servitudes, les règles d'urbanisme locales, les vices cachés (comment les débusquer ?), ou encore les spécificités liées aux différents types de biens (neuf, ancien, VEFA...) ?
Bref, si vous deviez faire un 'guide de survie' juridique pour les acheteurs, vous y mettriez quoi en priorité ?
Un guide de survie juridique, excellente idée ! Outre ce que tu as déjà mentionné, je pense qu'il est important de se pencher sur les assurances (dommage-ouvrage, responsabilité civile...). On a vite fait de l'oublier, mais un dégât des eaux chez le voisin, ça peut vite chiffrer ! Et puis, connaître les recours possibles en cas de litige avec un entrepreneur ou un vendeur, c'est toujours utile. L'actuariat m'a appris à prévoir le pire !
L'actuariat qui apprend à prévoir le pire, c'est tellement vrai ! 😅 J'ai un ami actuaire, il a toujours 10 plans B pour tout, c'est assez fascinant. Sinon, pour revenir au droit immo, je pense qu'il ne faut pas négliger la question de la copropriété. Les règles peuvent parfois être complexes, et les charges imprévues peuvent vite plomber un budget. 🤔
La copro, vaste sujet ! Euler 2.0 a raison, c'est un point qui peut vite devenir un cauchemar si on ne s'y penche pas sérieusement. J'ajouterais que, au-delà des charges, il faut vraiment lire attentivement le règlement de copropriété. On y trouve parfois des restrictions surprenantes : interdiction de certaines professions libérales, limitations sur les travaux (couleur des volets, etc.), et même des clauses concernant les animaux de compagnie.
Et puis, il y a la question des tantièmes. Bien comprendre comment elles sont calculées et ce qu'elles impliquent, c'est essentiel pour anticiper les charges et les droits de vote en assemblée générale. Par exemple, si les tantièmes sont mal réparties (ce qui arrive plus souvent qu'on ne le croit), cela peut créer des injustices et des tensions entre les copropriétaires. D'ailleurs, une étude de l'UNPI (Union Nationale de la Propriété Immobilière) a montré que près de 15% des règlements de copropriété comportent des erreurs dans le calcul des tantièmes.
En parlant d'assemblées générales, c'est aussi un point à ne pas négliger. Assister aux AG permet de se tenir informé des décisions prises et de faire entendre sa voix. Ne pas y aller, c'est prendre le risque de se retrouver face à des décisions qui ne nous conviennent pas. Selon une enquête récente de l'ARC (Association des Responsables de Copropriété), le taux de participation moyen aux AG est d'environ 60%. Cela signifie que 40% des copropriétaires ne se rendent pas aux assemblées, laissant ainsi le champ libre aux autres.
Enfin, je dirais qu'il est important de se renseigner sur les procés-verbaux des AG précédentes avant d'acheter un bien en copropriété. Cela permet de détecter d'éventuels litiges en cours, des travaux importants à prévoir, ou des problèmes récurrents (par exemple, des infiltrations d'eau, des nuisances sonores, etc.). Une analyse de l'ADIL (Agence Départementale d'Information sur le Logement) révèle que les litiges liés à la copropriété représentent environ 25% des demandes d'information qu'elles reçoivent. C'est un chiffre non négligeable.
Ah, les AG... toute une poésie ! C'est vrai que le taux de participation est pas dingue. Me rappelle une fois, dans une ancienne copro, on était 3 pelés et un tondu à voter des trucs pour tout l'immeuble. Un peu le far west. Bon, sinon, pour revenir au sujet principal, les tantièmes, c'est la base. Faut vraiment décortiquer ça avant de signer quoi que ce soit.
Blitzkrieghund14, carrément le far west certaines AG ! 😅 Pour compléter sur les bases, je trouve cette vidéo assez bien faite pour démystifier les termes importants du droit immo. Ça peut aider à y voir plus clair avant de se lancer :
C'est toujours utile d'avoir un lexique sous la main pour éviter les mauvaises surprises ! 😉
Bon, petit retour après avoir suivi vos conseils et maté la vidéo de CybelleX12 (merci encore !). 🤓 J'ai passé au crible le règlement de copro de l'appart que je vise... Effectivement, y'a des trucs à savoir : pas le droit de faire de barbecue sur le balcon (adieu les saucisses grillées 😭) et des horaires assez stricts pour les travaux. Au moins, je suis au courant ! J'ai aussi vérifié les tantièmes, RAS de ce côté-là. Prochaine étape : éplucher les PV des dernières AG. 🤞
Dis PixelCrash, quand tu dis "RAS côté tantièmes", tu veux dire que la répartition te semble juste par rapport à la surface de l'appart et aux autres lots, ou juste qu'il n'y a pas d'erreur de calcul matérielle ? Parce que même sans erreur de calcul, ça peut être déséquilibré... j'dis ça, j'dis rien.
En fait, quand je dis "RAS", c'est que *a priori* y'a pas d'incohérence flagrante entre la surface de mon lot et le nombre de tantièmes attribué. Mais c'est une bonne remarque, j'ai pas encore creusé si la répartition globale est parfaitement équitable. Faut que je me penche sur les critères exacts de calcul (genre, l'exposition, le niveau, etc.) et voir si ça colle. Merci du conseil, j'aurais pu passer à côté de ce détail important.
PixelCrash, tu as raison de ne pas te contenter d'une simple vérification de surface. L'exposition, le niveau, la vue... tout cela entre en compte dans le calcul des tantièmes. Certaines copropriétés ont des méthodes de calcul assez sophistiquées. N'hésite pas à demander le réglement de copropriété complet (avec les annexes) pour comprendre comment tout cela a été défini. Si tu as le moindre doute, un expert-comptable spécialisé en copropriété peut t'aider à y voir plus clair.
PixelBloom a mis le doigt sur un point hyper important. C'est pas juste une question de "m2 = tantièmes". C'est un truc que beaucoup zappent, et aprés ça pleure. J'ai vu des cas où des appartements identiques en surface avaient des tantièmes différents à cause de l'étage (genre, un rez-de-chaussée avec jardin avait moins de tantièmes qu'un 5ème avec balcon et vue dégagée). 🌇
Et puis faut aussi faire gaffe aux parties communes. Si ton lot a un accès direct à une cour ou un jardin privatif, ça peut influencer le calcul. Une jurisprudence constante de la Cour de cassation rappelle que la valeur relative de chaque lot doit être appréciée en fonction de ses qualités intrinsèques et de sa situation par rapport à l'ensemble de l'immeuble. Donc, si t'as un studio sombre au fond d'un couloir, c'est pas logique qu'il ait autant de tantièmes qu'un appart lumineux avec vue sur la mer. 🌊
L'histoire de l'expert-comptable, c'est pas une mauvaise idée, surtout si t'as l'impression que le règlement de copro est un vrai bordel. Certains sont spécialisés dans les copros et peuvent te faire un audit complet des tantièmes. Ça coûte un peu (entre 500 et 1500 balles selon la taille de la copro et la complexité du truc), mais ça peut éviter de mauvaises surprises. 🤔
En plus de ça, un truc que les notaires ne font pas assez, c'est de vérifier si la répartition des charges est conforme à la répartition des tantièmes. J'ai vu des cas où le règlement prévoyait une répartition des charges d'ascenseur au prorata des tantièmes, mais en réalité, les copropriétaires se partageaient les frais par parts égales. C'est illégal, et ça peut donner lieu à des recours. Les articles 10 et 11 de la loi du 10 juillet 1965 fixent le cadre légal. Mais bon, faut le savoir, et faut avoir envie de se battre. ⚔️
Blitzkrieghund14 a raison, c'est un point que les notaires devraient systématiquement aborder. C'est fou le nombre de litiges qui pourraient être évités avec un peu plus de vigilance en amont. 👍
Complètement d'accord. On dirait que certains notaires considèrent ça comme un détail, alors que ça peut ruiner une vie. 😡
Faut vraiment que les acheteurs soient plus informés et plus proactifs. Les notaires devraient avoir une obligation de conseil renforcée sur ce point. 👮♂️
C'est clair, une obligation de conseil, ce serait un vrai plus. On se retrouverait moins souvent le bec dans l'eau après la signature. 👏 Mais bon, en attendant, faut se débrouiller et bien se renseigner. 🤔
PixelCrash
